北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
朋友推荐，我这情况有点复杂：1、我们是非京籍；2、老大一年级，9月份上二年级，目前在建大附小，老二9个月，六年后上一年级；3、目前在展览路租房，小两居7000/月；4、想在朝阳买个能住开的房，把老大转过去；5、预算有限总价350内（好一点可适度增加）。
问题：综合考虑，哪里比较合适？尽量不想太偏，孩子上学离房尽量近，未来出手的话尽量保值。中介带着看了大望路附近的老房光辉里，都是电梯房，有的楼环境太差，不太能接受。又推荐十里堡附近京棉新城，2000年左右的，有电梯，还没看，不知道怎么样。烦请专业人士给推荐分析下，怎样合适（继续租还是买，买的话推荐买哪里）？感谢
A：
1、我先问几句：大宝在西城展览路学区上学，那如果买房在朝阳了，接送问题怎么解决？您家是非京籍，二宝学位怎么解决？如果在两个学区甚至是两个行政区，接送可就更累了。
2、房子问题倒不算复杂，现在您租的是7000一个月的，那在不考虑学区的情况下，对应的就是350万总价的非学区房，也就是租售比500平均值。
所以常规建议就是多看房呗，比如朝青的国美第一城，2005年之后的房龄更新，5万左右一平。再要向东的可以看6号线草房板块，都是保障房价格不高，性价比相对高，保值都是中等，流动性也还行，价格走势基本跟随大盘。
3、另外您的期望值高了点儿，简单说就是想买地段好+房龄新+能保值+面积够住+品质不错+居住的性价比高=价格低。
只能说这是很多家庭的理想，就跟搞对象或找工作似的，谁都希望找到十全十美的，尤其是初次体验的大多都预期高。但这看现实情况吧，一般不太好都兼顾，除非捡漏儿。
常规建议是把需求列表并排序，在预算不太高的情况下，一般能满足最主要的就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。因为这其中有些要求本身就是相悖的，比如最典型的就是保值好vs性价比高，保值好的肯定价格高，性价比高的通常都是因为涨的慢。好地段儿的大多是老房，房龄新品质高的又肯定价格高。户型大的居住舒服，但同时又大多性价比低，都很难兼顾。
所以还是适当取舍吧，看自家更重视哪方面？如果注重保值，那建议在朝青买品质高点儿的小区，但户型肯定小。如果注重居住，那五环外常营才选择多。毕竟350或者400万之内在北京属于刚需区间，很难和改善盘兼顾。
4、买vs租看自己了。接送孩子方便就肯定是租房，觉得不合适再买呗。另外可以算个账，现在北京老房的平均租售比是500，租金回报率是2%以上，而且是刨去物业费取暖费和空置期之后的收益（房龄新的平均收益在1.8%左右）。
那如果您手中有350万，存银行（五大行）的利息是1.5%，每年5.25万。而如果买套房的话，等于每月省7000，每年至少7/8万吧。您觉得买vs租哪个划算？当然这收益率是非学区房的，西城学区房另算。
另外是现在的行情，从楼市历史来说，有过三次租金收益率高过同期存款利息的时期，也都是房价低谷期，现在是第四次，是否会周期轮回就看自己的判断了。再有就是深圳和上海已经可以确认上涨了，历次行情也都是从这俩开始，然后轮到北京。北京现在还没什么太大波动，可以再观察一下吧。
5、总之我建议先考虑一下俩宝的上学+接送的问题，然后真想买房的话再把需求做个排序，尽量满足最重要的，之后再说板块、小区和具体房源。
另外也可以考虑一下换租，也就是买房在朝阳，比如350万的吧，租出去收7000左右的租金，拿着这笔钱换租西城的，从经济上可以看作占了西城的便宜，毕竟西城租金7000的房子一般价值500万左右呢。
仅供参考。
二
Q:
咨询一下，本人男46岁，北京人，户口在父母家（朝阳区花家地南里），名下一套房，房山绿地花都苑97平（无贷款，满五唯一），国企职工，年薪税前45W，工作位置在花乡桥。媳妇35岁，非京籍，研究生毕业留京，北京社保，国企职工，税前30W，工作位置在西城区百万庄。家庭存款120W。
两个孩子，老大2021年8月生，27年上学。老二2024年1月生。我们打算卖掉房山的房子，计划在媳妇单位附近找个房子。需求：（1）媳妇上下班单程不超过半小时；（2）学区质量中上；（3）家里还有一个72岁老妈要一起住，所以需要三居室，其中一间大一点可以放两张带学习桌的上铺床。麻烦您推荐一下。
A：
1、您的总预算是多少啊？或者说绿地花都现在2万多一平，这套房200多万，加存款是350万左右吧。之后您准备贷款多少，能接受的月供是多少？
两人税前75万，到手按8折计算应该60万左右吧，每月5万。常规是最高一半月供，贷款400多万。然后扣除税费和装修备用金50万，总预算在700多万，是这意思吗？
2、西城百万庄周边，学区中上，那基本就是展览路或新街口学区了，要不然南边的金融街和月坛算顶级学区了。
当然也可以选海淀的紫竹院和羊坊店，也是典型的中上学区，但常规建议是先看西城，毕竟下限更高。或者说在两边的学区溢价都差不多的情况下，首选资源更集中的。
展览路现在均价10万多点儿，700多万能买老小区的小三居。前些天有网友买在了露园，北露园还是南露园我没问，反正是70多平南北三居，全办齐了在800万之内。其中南向主卧室内15平左右，俩宝应该差不多吧。这种老小区的得房率高，就是没什么厅，吃完饭各回各屋。
3、另外多说一下，因为西城的房价高，以千万之内预算的话，西城溢价的比例不好降下来。以这套露园的三居为例，10万一平700多万，但到了朝石丰非学区房的话也就6万多一平500万左右。
典型的是东三环团结湖，北京楼市大盘的典型参照板块。现在团结湖的租金坪效和西城展览路是差不多的，小三居基本都是租金在8000左右。那也就是说，在西城花700多万买一套中上学区的老小区小三居，居住体验约等于团结湖500万的。那超出的这200多万就是学区溢价，至少占到总房款的25%左右或以上。海淀的羊坊店和紫竹院等中上学区，其溢价率和西城是差不多的，所以才建议先看西城。
4、另外因为今年是入学大趋势的拐点年了，之后的低谷期要延续到至少2031年，溢价部分如果没有新政策支持的话有可能受影响，是否逆转得看去年和今后的人口出生率。
而您家俩宝，房子在二宝入学前不能卖，所以常规建议是多看房+多算账，尽量选择溢价率相对低的。这样能提高居住的性价比，同时降低溢价部分的保值风险。
5、列出以上情况供参考。过了五月份信息采集之后，溢价的比例有可能再降点儿，这两年已经降点儿了。
仅供参考。
三
Q:
还想请教您，如果小学转学到亦庄，或者初中跨区到亦庄人大附经开学校，听涛雅苑，天宝园大概率是直升，这两个小区的房子值得买吗？
我看现在很多学区房都在甩手，因为后期入学人口少了，学区房的概念也会减弱。看房子的价格肯定会下行，我看的都不知道该怎么考量了，看您的文章和视频越多，我越不会做决定了。
A：
1、小区都没什么特殊的，还是先看学校方面吧。如果买了房+转学对口小学成功，那大概率就是直升了。但谁敢保证能成功啊？这要不问问经开教委吧，确定有学位+能接收再买房。
2、还有就是小升初，谁说是买了房能直升啊？这我也不敢说什么，只能说常规的直升都是看学籍，是从小学直升对口中学的。而房子只能说是在片区之内，派位有可能概率大，但不敢保证成功，而且不算直升。这也是问教委吧，他们的说法才权威。
3、入学人数减少，学区房的概念就肯定减弱，但房价中的基础部分不会降，有可能下降的只是溢价部分。
其实现在的溢价已经降了一些了，以亦庄来说之前的高峰期能到20%以上，现在应该降到10-15%左右。再降的话有可能，但谁也说不好周期和幅度。
4、这可以参考韩国首尔和台湾省台北的学区房，学区房曾经都普遍溢价非常高，也都人口下降很多年了。到目前为止，能保住溢价的基本是两种房子，一是对口最牛学校的，二是豪宅。因为只有好资源才永远都稀缺，而且房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能会更被重视，学区好+宜居的房子才会持续被追捧。
以首尔来说，目前只有江南三区的房子还保持溢价，而且动不动领涨，一直延续着“江南不败”的神话。台北市的也差不多，之前是信义等三区的房子普遍有溢价，目前还剩六所牛小（他们叫明星小学）还保持着，其中品质高面积大的受影响较小。
5、我建议是先明确是否能转学成功吧，至少是别出区，那就算值得买。学区房的溢价部分看自己的判断了，要不就买个占坑儿房，节省资金也降低风险，用完了学位就看行情是否出手。预算高的话就买品质高+总价高的，这样就能溢价低，居住的性价比也高。另外看房时多算账，尽量选择溢价更低的。
仅供参考。
四
Q:
想在北京通州和昌平买房（二手房），预算200-300这个范围，最近看了通州翠屏北里和新华联南区。又有朋友推荐昌平，我有点拿不定，是在昌平呢，还是通州呢，这两个有没有推荐的。
A：
1、昌平和通州，这离的也太远了吧？房子是用来住的，居住角度包括通勤，这还是看自己的感受吧。而且昌平的范围也大着呢，上千平方公里，地铁都好几条，您准备在哪儿买啊？
再有就是200-300的价格区间也有点儿大了，在郊区至少能差出一间房来，建议还是缩小范围吧，要不然太宽泛了。
2、简单说吧，您要是注重居住的性价比，那昌平的选择更多。包括天通苑和回龙观到沙河，基本都等同于市区，甚至现在南邵的租售比都跟市区差不多了。
通州则是靠近朝阳的这边性价比更高些，典型的就是八里桥和物资学院，地铁再往后的就弱点儿了，到运河这种规划新的板块更明显。一是因为这是郊区的普遍现象，二是因为通州仍然有副中心的概念。
但您要注重学校那就是通州为主了。不是说昌平的教育不好，昌一昌二都很强，但没有普遍意义的学区房，所以不能确定学校。而通州则是学区房多，小升初的时候更省心。但通州既然有好学校的学区房，那也就自然存在溢价了。
另外如果注重概念那也是通州呗，看未来的发展了，有赌的性质。不过果园这俩小区无所谓，不会受太大的影响，没什么风险。只是和回龙观这种地方相比的性价比弱点儿而已，最多10%。
3、简单就这情况吧，您的问题太宽泛了，一看就是刚有个想法而已。买房是大事儿，再多角度的考虑一下吧。
仅供参考。
五
Q:
我这也是着急了，国贤府park上周末开盘，我定了一套99平米的房子。但是我现在很犹豫，我还没有交首付。我是砸上了一辈子的积蓄，还得贷款准备退休之后在那儿住。您能帮我分析一下这个地块有没有前途？后续还有好几块供地，以后如果便宜的话会不会遭背刺？我觉得我现在是赌博。章哥能帮我分析一下吗？
A：
1、地段儿中等吧。虽然是两区交界，但毕竟挨着天通苑，绝对的成熟板块。旁边又是河道与公园绿地，退休养老挺好的。
前途也是中等吧，主要是地块儿不大，北边又有车辆段阻隔，中间一大块安置房+水域，可开发用地应该不太多。也就是很难像朝阳的新北苑那样形成规模，所以大概率是中等。这问问售楼处吧，如果板块内商品房总规模在百万平米以上才好呢。
后续供地不会便宜的，因为规划早就做完了，所有的价值报告也都通过审批，价格已经定了。那除非是真的没人来拿地，否则底价降不了，只是看溢价有多少了。
另外商品房供地是越多越好，真要形成新北苑的规模是好事儿，这才能吸引到更多的有钱人，从而跟天通苑的刚需定位切割。否则商品房规模太小的话有可能形成“错配”，吸引来的二手房客群越少，价格才越不好推高呢。这我没看当地规划，售楼处应该有。
2、成熟板块的旁边谈不上赌博，只要价格别太贵就行。我刚看了一眼是5.2万，还行不算多贵。毕竟如果同纬度向东看，偏北的顺义后沙峪同档次小区二手房都4万多以上，未来科学城的次新5万多，向西看回龙观东的紫金新干线二手房也都5万以上呢，所以对标天通苑的新盘5万出头不算多贵。后续看总规模吧，越大越好。
仅供参考。
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